Vendre un bien locatif occupé dans le Var : les règles à connaître

Vendre un bien loué pose une question préalable : le vendre occupé, avec le locataire en place, ou libre, après avoir mis fin au bail ? Les deux voies sont possibles, mais obéissent à des règles différentes — et n'attirent pas le même acquéreur.

Vendre avec le locataire en place

Rien n'empêche de vendre un logement loué sans donner congé : le bail se poursuit alors avec le nouveau propriétaire, qui devient bailleur de plein droit aux mêmes conditions. Cette option séduit surtout les investisseurs, qui achètent un bien déjà loué pour un rendement immédiat, sans délai de relocation. Le public d'acquéreurs est toutefois plus restreint qu'à la vente libre, puisqu'elle exclut les futurs occupants.

Mettre fin au bail pour vendre libre

Pour vendre un bien libre de toute occupation, le propriétaire doit donner congé pour vente à l'échéance du bail, en respectant un préavis légal — généralement de l'ordre de six mois en location vide, trois mois en meublé. Ce congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente envisagée : c'est une offre de vente adressée au locataire avant tout autre acquéreur.

Le droit de préemption du locataire

C'est le point souvent méconnu : le locataire dispose d'un droit de préemption sur le bien qu'il occupe. À réception du congé pour vente, il dispose généralement de deux mois pour se positionner. S'il n'achète pas, ou renonce expressément, le propriétaire peut alors vendre à un tiers — mais pas à des conditions plus favorables que celles proposées au locataire, sans devoir les lui soumettre à nouveau.

Quelle décote pour un bien vendu occupé ?

Un bien vendu avec son locataire se négocie en général en-dessous de sa valeur libre : l'acquéreur ne peut ni l'occuper ni le revaloriser immédiatement, et hérite d'un bail aux conditions déjà fixées. L'écart dépend notamment de la durée restant à courir avant la prochaine échéance du bail — plus elle est longue, plus la décote tend à être marquée.

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